Après une décennie de croissance quasi continue, les années précédentes ont marqué un tournant avec la hausse des taux d’emprunt. Cette année, les prix tendent à se stabiliser, voire à reculer dans certaines grandes métropoles où la demande ralentit.
À Paris, les prix moyens sont en légère baisse, offrant enfin des opportunités aux acheteurs.
Dans les villes moyennes et zones rurales attractives (proche du littoral, ou à 1h d’une grande métropole), la demande reste soutenue, surtout grâce au télétravail.
Alors qu’il était difficile de négocier avant 2022, de plus en plus d’acheteurs obtiennent aujourd’hui 5 à 10 % de baisse sur le prix affiché. Les vendeurs sont conscients que les acheteurs se financent difficilement et adaptent leurs attentes.
Cette année, les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent plus élevés qu’avant 2022, mais ils se stabilisent autour de 3,5 % à 4 % sur 20 ans.
Cela réduit la capacité d’emprunt des ménages.
Mais cela permet aussi de limiter la surchauffe des prix.
👉 Conseil : pour les investisseurs, il devient essentiel de négocier son taux et de comparer les banques. Le recours à un courtier en prêt immobilier peut faire gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée du crédit.
Depuis cette année, les logements classés “passoires thermiques” (F et G au DPE) sont progressivement interdits à la location.
Cela concerne plus d’un million de biens en France.
Les propriétaires doivent engager des travaux de rénovation énergétique pour continuer à louer.
Là où certains voient une contrainte, d’autres voient une opportunité :
Les biens mal classés se vendent moins cher.
Après rénovation (isolation, chauffage, fenêtres), leur valeur peut fortement augmenter.
👉 Exemple : un appartement acheté 180 000 € avec un DPE F peut valoir 220 000 € après rénovation et passer en D ou C, tout en se louant plus facilement.
L’inflation, l’instabilité géopolitique et les marchés financiers volatils renforcent l’idée que l’immobilier reste une valeur refuge.
Les investisseurs privilégient les emplacements solides (centre-villes, zones touristiques, villes étudiantes).
La pierre-papier (SCPI, foncières cotées) attire aussi ceux qui veulent diversifier sans gérer directement un bien.
Le télétravail : renforce l’attractivité des maisons avec jardin, même éloignées des grandes villes.
Le coliving et la colocation : solutions recherchées par les étudiants et jeunes actifs, notamment à Paris, Lyon et Bordeaux.
L’investissement locatif saisonnier (Airbnb, Booking) : encore rentable dans les zones touristiques, mais soumis à une réglementation de plus en plus stricte.
La digitalisation du secteur : visites virtuelles, signatures électroniques et estimation en ligne sont devenues la norme.
Avant d’acheter, demandez-vous :
Voulez-vous générer du revenu locatif immédiat ?
Cherchez-vous une plus-value à long terme ?
Souhaitez-vous diversifier vos placements via une SCPI ?
Un bon emplacement reste le critère numéro 1. Privilégiez :
Les zones dynamiques économiquement.
Les villes étudiantes (garantie de demande locative).
Les communes proches des grands axes de transport.
Un bien avec un bon DPE (A à C) se louera plus cher, plus vite, et se revendra mieux.
Anticipez dès maintenant les futures normes pour éviter une perte de valeur.
Le dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) reste très avantageux.
Les régimes Pinel+ et Denormandie permettent encore des réductions fiscales sous conditions.
Cette année, l’immobilier se transforme. L’époque de la hausse automatique des prix est révolue : il faut désormais être plus sélectif et stratégique.
Les taux d’intérêt plus élevés obligent à bien préparer son financement.
La rénovation énergétique devient une obligation, mais aussi une source de plus-value.
Les nouvelles tendances (télétravail, coliving, digitalisation) ouvrent des opportunités inédites.
👉 Pour les investisseurs comme pour les acheteurs, le marché immobilier de cette année n’est pas celui des années 2010 : il récompense celles et ceux qui savent analyser, négocier et anticiper.
